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最新房地产项目土地增值税清算成本分摊政策法规汇编及解读

2019-11-29 专题:房地产项目土地增值税清算之成本分摊 109

税收政策不断变化,我们在做土地增值税清算时一定要及时掌握最新政策规定,尤其各地对于分摊原则和方法还有不同规定,在此提醒大家一定做到及时了解,遵循税法,避免不必要的风险。

我们针对这个问题,梳理了关于成本分摊涉及的政策法规及变化情况。

最新政策概览

【红色:全文废止】【橙色:条款失效】

篇幅有限,下面我们将不对废止文件进行详述。


一、中央的规定


01 总的分摊方法

国税发[2006]187号  

发文日期:2006-12-28

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第五款

属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积?#32423;?#20010;项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

【解读】

(1)可售建筑面积

(2)其他合理的方法


国税发[2009]91号  

发文日期:2009-05-12

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求:

(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。


02 土地成本的分摊

财法字[1995]6号  

发文日期:1995-01-27

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第九条 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定.可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,?#37096;?#25353;税务机关确认的其他方式计算分摊。


国税函[1999]112号  

发文日期:1999-03-05

关于广西土地增值税计算问题请示的批复

你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》(桂地税报[1999]17号)文收悉。对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》(以?#24405;?#31216;?#26029;?#21017;》)第九条“纳税人成片受让土地使用权后,...可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义,现答复如下:

根据土地增值税立法精神,?#26029;?#21017;》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中,因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的,按?#26029;?#21017;》第七条规定,这些不能有偿转让的公?#25165;涮咨?#26045;的费用是计算增值额的扣除项目。因此,在计算转让土地的增值额时,按实?#39318;?#35753;土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊,即:可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。


二、?#26412;?#30340;规定


京地税地[2007]325号  

发文时间:2007-8-15

?#26412;?#24066;地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知

三、一个房地产开发项目中包括不同商品房类型的,应将整体项目作为清算对象。如需在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的,原则上应按建筑面积计算分摊。


京地税地[2003]73号 

发文时间:2003-2-9

?#26412;?#24066;地税局《关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知》

三、关于成片开发分期清税,基础设施费如何分摊的问题。

对于小区成片开发、分期立项、分期办理清税?#20013;?#30340;项目,开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程实际发生的费用,按所占竣工清税项目面积比例分配计算确定基础设施?#35757;?#37329;额进行扣除。


三、河北的规定


河北省税收政策(法规)处  关于地方税有关业务问题解答

发文日期:2014年6月27日

对于同一项目中包含不同类型房地产的,土地成本应采用占地面积法,其他开发成本应采?#23186;?#31569;面积法计算分

摊。

对于同一建筑物中包含不同类型房地产的,可以采用层高系数建筑面积法计算分摊


冀地税征便函〔2014〕3号

发文日期:2014年11月5日

河北省地方税务局《关于对土地增值税土地成本分摊方法进行明确的通知》

土地增值税土地成本分摊采用占地面积法。占地面积,是指地上建筑物所占有或使用的土地水平投影面积。

为便于计算,统一按照《建筑工程规划许可证》所附的一层施工平面图标注的地上面积计算。

占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和,不包括道路、绿化等公共设施用地面积。


四、青岛的规定


青地税发[2008]100号  

发文时间:2008-5-22

青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知

第二十条 房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的,开发企业应当分别计算增值额,按普通住房?#22836;?#26222;通住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的,扣除项目金额应按普通住房?#22836;?#26222;通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。

第二十一条 开发企业开发多个房地产项目,其共有的成本费用,以及分期分批开发项目共有的公?#25165;涮咨?#26045;的成本费用,应按多个或分期分批开发项目的建筑面积比例分摊,确定属于清算项目的扣除项目金额。


青地税函[2013]44号

发文日期:2013.3.25

青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》的通知

四、关于普通住宅?#22836;?#26222;通住宅扣除项目金额的计算分摊方法

根据规定,开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的,开发企业应当分别计算普通住宅?#22836;?#26222;通住宅的增值额以及土地增值税税额。

对于未分别核算的,其扣除项目金额应按?#25484;?#36890;住宅?#22836;?#26222;通住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例确定。


五、天津的规定


津地税地[2011]24号  

发文日期:2011年9月14日

天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若干问题的通知

第十五条土地增值税扣除项目确定的原则

(一)扣除项目金额中所归集的各项成本?#22836;?#29992;必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目、同一项目中建造不同类型房地产的,其扣除项目金额的确定,按转让房地产的面积占总面积的比例计算分摊。


津地税地[2010]49号

发文日期 2010-07-15

天津市地方税务局关于印发《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知 

五、纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本、费用如何分摊问题

根据土地增值税实施细则和清算工作有关规定,取得土地使用权所支付的金额按实?#39318;?#35753;土地面积占可转让土地总面积的比例分摊;房地产开发成本、费?#23186;?#39069;按可售建筑面积占项目可售总建筑面积的比例分摊。


六、江苏的规定


苏地税规[2012]1号  

发文日期:2012年8月20日

江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告

(二)同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费,前期工程?#36873;?#22522;础设施?#36873;?#20844;?#25165;涮咨?#26045;?#36873;?#24320;发间接费用,按本公告第二条所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的,应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。

【解读】

纳税人发生的开发成本应当归集至不同类型房地产。如果纳税人只存在一种类型房地产,或者在会计核算时,能够根据不同类型房地产确定成本对象,并准确归集开发成本,那么不同类型房地产的开发成本就可直接确定。如果纳税人存在两种类型以上的房地产,并且未能根据不同类型房地产归集开发成本的,则应当按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。如果某一类型房地产存在区别于其他类型房地产的特定成本(例如某一类型房地产发生了装修成本)的,此类特定成本应单独归集并准确核算,并将此类特定成本直接归集至该类型房地产。

【其他解读】

由于土地增值税清算单位与核算对象的明细分类,因此成本的分摊方法,就显得那么的重要,企业显然倾向于选择不同的分配?#21097;?#32473;高增值的物业分配更多的成本,低增值的物业少分配成本。因此各地对成本分配方法均有限制。在本文件的第二条,?#25910;?#20063;已简单做了分析。江苏省的做法,对同一栋楼有不同物业的情况,基本上选择了建筑面积法,这种做法往往?#20113;?#19994;是不利的。

(三)同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出,凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的,?#24066;?#25454;实计算扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用,按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。

凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。

【解读】

在计算土地增值税时,据实扣除利息支出需要同时符合以下四个条件:第一,如果纳税人存在非房地产经营项目,应当能够将利息在房地产项目?#22836;?#25151;地产项目之间准确划分;第二,利息支出能够在不同清算单位之间准确归集;第三,利息支出能够按不同类型房地产计算分摊;第?#27169;?#33021;够提供金融机构证明(纳税人支付的委托贷款利息支出属于不能提供金融机构证明的利息支出)。?#24066;?#25454;实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出不能同时符合上述四个条件的,则应当按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成?#23616;?#21644;的5%计算扣除。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)的规定,如果纳税人实际发生的利息支出小于取得土地使用权支付的金额与房地产开发成?#23616;?#21644;的5%,仍可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成?#23616;?#21644;的5%计算扣除。

利息支出以外的其他房地产开发费用一律按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成?#23616;?#21644;的5%计算扣除,不必考虑纳税人的实际发生额。


苏地税发[2009]72号  

发文时间:2009-9-3

江苏省地税局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求:

(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的,应按照受益对象,采用转让土地使用权的面积占总面积的比例或转让建筑面积占总面积比例等分配方法,分摊共同的成本费用。


六、南京的规定


南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答  

发布日期:2010-05-28

31、房地产开发公司开发一幢综合楼,1-4层是商业用房,5-20层是住宅,现在进行土地增值税清算,经计算,住宅为负增值,商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增?#30340;?#21542;抵减商业用房的正增值?

答?#33322;?#33487;省地方税务局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(苏地税发〔2009〕72号)第十七条规定:清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值?#21097;?#32564;纳土地增值税。根据这一规定,除普通标准住宅外,同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值?#30465;?/p>


七、常州的规定


常地税一便函〔2013〕2号

颁布日期:2013年08月12日

常州市地方税务局关于土地增值税若干征税问题的处理意见(二)  

五、项目面积?#32479;?#26412;费用分摊

1、同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的土地成本(包括取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费)、建筑安装工程费,前期工程?#36873;?#22522;础设施?#36873;?#20844;?#25165;涮咨?#26045;?#36873;?#24320;发间接费用,?#27492;?#22320;税规[2012]1号第二条所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的,应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。

项目总建筑面积=各类型房地产建筑面积(普通标准住宅面积 其他类型住宅面积 ?#20146;?#23429;类房产面积) 公?#25165;涮咨?#26045;面积

开发成本核算面积=各类型房地产建筑面积

各类型房地产建筑面积=外销房面积 自用面积

外销房面积=预售许可证面积

外销房面积=结转销售面积 未售面积

2、某一类型房地产应分摊的公?#25165;涮咨?#26045;费=项目公?#25165;涮咨?#26045;?#36873;?该类型房地产总建筑面积÷各类型房地产总建筑面积)。

3、某一类型房地产的单位成本=该类型房地产归集发生的土地成本、建筑安装工程费,前期工程?#36873;?#22522;础设施?#36873;?#20844;?#25165;涮咨?#26045;?#36873;?#24320;发间接费用÷该类型房地产总建筑面积。


八、浙江的规定


浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答

发文日期:2011年6月8日

问题?#27169;?#21516;一项目中不同类型房地产共同的成本费用如何分摊?

答:根据国税发[2009]91号《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算规程〉的通知》第二十一条规定,结合我省《关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知》(浙地税函[2009]222号)第二条规定,对于同一项目中不同类型房地产共同的成本费用,按不同类型房地产可售面积占比计算分摊共同的成本费用。


浙地税函[2009]222号

发文日期:2009-06-04

浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知

二、对既有普通标准住宅,又有非普通标准住宅及其他用房等综合性房地产开发项目,在计算土地增值税时,扣除项目金额可按面积占比分别计算确定。


磐地税政〔2010〕6号  

发文日期:2010-03-25

浙江省磐安县地方税务局 关于明确土地增值税清算有关成本分配政策的通知

为切实做好我县房地产开发企业的土地增值税清算工作,根据我县部分房地产开发项目既有住宅(单栋全部为?#21830;?#20303;房,下同)、综合用房(指同一栋楼中既有商业用房又有住宅的房屋,下同)、高档住宅(?#27010;?#23627;、别墅,下同)和物业用房等开发商自用房产的实?#26159;?#20917;,为确保房地产开发项目土地增值税清算工作的顺利开展,客观公正、科学合理的将扣除项目成本分摊到每期不同类型的房地产项目中,现就有关政策进一步明确如下:

一、对同一房地产项目分多期开发的,应分期进行土地增值税清算,土地购置成本按各开发期占地面积的比例进行分配。

二、对同一期房地产开发中既有住宅、综合用房、高档住宅和物业用房等开发商自用房产的项目,土地购置成本分配按住宅、综合用房、高档住宅、物业等开发商自用房产的建筑占地面积占比计算确定;销售税金按住宅、综合用房和高档住宅销售收入占比计算确定;开发成本和开发费用按住宅、综合用房、高档住宅和物业等开发商自用房产的建筑面积占比计算确定。

三、对综合用房的土地购置成本分配按商业用房、住宅销售收入占比计算确定;销售税金按商业用房、住宅销售收入占比计算确定;开发成本和开发费用按商业用房、住宅建筑面积占比计算确定。


九、宁波的规定


甬地税二[2010]106号  

发文时间:2010-6-4

宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知

八、地下车位共用面积的分摊问题

为便于掌握和计算,地下车位共用面积应与其它共用面积一起合并分摊到整个清算项目的可售面积中。

九、车位、车库、车棚成本的核算问题

车位、车库、车棚成本的核算,暂按照以下原则处理:

1、对有产权且能够转让的车位、车库等,其核算按照本文第七条清算类型第三类计算;

2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等,其核算跟随主体建筑走,但不并入房屋面积。

... ...

十一、同时开发多个房地产项目共同发生的开发费用分摊问题

同时开发多个房地产项目共同发生的管理费用、财务费用、销售费用暂按以下原则处理:

1、同时开发多个项目共同发生的财务费用,企业必须按照资金用途、资金流向?#35753;魅分?#25454;在开发项目间进行准确归集,核算清楚;

2、同时开发多个房地产项目共同发生的管理费用和销售费用,原则上也应明确核算,准确分摊,对不能准确、合理分摊的,应按清算项目建筑面积?#32423;?#20010;项目总建筑面积的比例计算确定。


甬地税二[2009]104号

发文日期:2009-06-26

宁波市地方税务局关于进一步?#24551;?#25151;地产开发项目土地增值税清算工作的通知

(?#27169;?#19981;同房地产类型共同的成本费用分摊问题

对同一清算项目中不同房地产开发类型共同的成本、费用包括土地价款、公?#25165;涮咨?#26045;、绿化、相关费用等,如无法按房地产开发类型进行计算分摊的,应当按建筑面积进行分摊,分别核算增值额。


甬地税二[2007]74号  

发文时间:2007-3-27

宁波市地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知

五、普通住宅与非普通住宅成本与费用的划分

属于普通住宅与非普通住宅共同的成本费用,在土地增值税清算时,可对整个清算项目的成本费用统一核算,然后再按?#25484;?#36890;住宅与其他住宅的面积比例在两者之间进行分摊,计算出应缴纳土地增值税的开发产品的增值额,据以计征土地增值税。


十、温州的规定


温地税政〔2006〕206号  

发文时间:2006-11-6

温州市地方税务局关于转发浙江省地方税务局土地增值税若干问题的通知

五、扣除项目分摊方式

纳税人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,应分别核算土地增值额。?#20113;?#25187;除项目金额的分摊方式(按占地面积、建筑面积、销售收入),由纳税人提出申请,主管税务机关应本着公平、合理、正确的原则给予确认。

丽水的规定

丽地税政[2007]87号  

发文时间:2007-9-19

丽水市地方税务局关于?#24551;?#25151;地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

(五)属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积?#32423;?#20010;项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。


十一、广州的规定


穗地税函[2013]179号 

发文日期:2013.8.29

广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知

三、关于综合开发项目可扣除项目的分摊方法问题

对兼有住宅?#22836;亲?#23429;的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时,应对总可售?#20146;?#23429;(包括已售、未售(含出租或自用)面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。并将《关于房地产开发企业土地增值税征收管理的补充通知》(穗地税发[2006]39号)的第六条第(一)项第1点的公式调整为“分摊已售比例=[(已售住宅面积 已售?#20146;?#23429;面积×1.4)÷(总可售住宅面积 总可售?#20146;?#23429;面积×1.4)]×100%”。

对按照《转发国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》(粤国税发[2008]30号)细化的土地增值税清算审核的附表5《与收入相关的面积审核调整明细表》和附表7-1《扣除项目及成本结转汇总表》一并作相应调整(见附件1、2)。

四、关于建筑物面积计算口径的问题

土地增值税清算过程中,建筑物面积是指建筑面积,而不是套内建筑面积。


穗地税发[2013]152号  

发文日期:2013年12月27日

广州市地税局关于明确土地增值税征管有关问题的通知

三、停止执行兼有住宅?#22836;亲?#23429;的综合开发项目中对?#20146;?#23429;按1.4?#26029;?#25968;分摊扣除项目金额的规定。对按照《转发国家税务总局关于印发<土地增值税鉴证业务准则>的通知》(粤国税发[2008]30号)细化的土地增值税审核的附表5(与收入相关的面积审核调整明细表)和附表7-1《扣除项目及成本结转汇总表》一并作相应调整(见附件1.2)。


穗地税函[2012]198号 

发文日期:2012年11月30日

广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知

十五、关于扣除项目金额计算分摊的问题

(一)房地产开发企业清算单位内按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额:

1.对于能够按不同房地产类型直接归集的,清算时按不同房地产类型直接归集扣除项目金额。否则,按清算单位总建筑面积计算分摊扣除项目金额。

2.对于出租或自用的房地产,清算时按出租或自用房地产建筑面积计算不予扣除的扣除项目金额。

3.按已售房地产建筑面积和可售房地产建筑面积比例,计算?#24066;?#25187;除的扣除项目金额。对于房地产开发企业清算单位内部分可售房地产用于出租或自用的,则上述可售房地产建筑面积为已减去出租或自用的可售房地产建筑面积。

(二)房地产开发企业清算单位内发生的公?#25165;涮咨?#26045;费应直接计入清算单位的扣除项目金额,不得在其他分期项目中计算分摊。

(三)房地产开发企业分期开发项目,以分期项目作为清算单位的,按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额:

1.对于能够按分期项目直接归集的,清算时按分期项目直接归集扣除项目金额。

2.对于不能够按分期项目直接归集,但能按各分期项目土地面积计算分摊的,按清算单位与其他分期项目之间土地面积比例计算分摊。

3.对于不能够按分期项目直接归集,也不能按各分期项目土地面积计算分摊的,按清算单位与其他分期项目之间总建筑面积比例计算分摊。

(?#27169;?#25151;地产开发企业分期开发房地产项目,各清算单位扣除项目金额计算分摊方法应保持一致性。

(五)房地产开发企业分期开发房地产项目,部分分期项目已办理核定征收,其余分期项目不符合核定征收条件的,清算时不得核定征收土地增值税。

(六)房地产开发企业开发不同的房地产开发项目所共同拥有的公?#25165;涮咨?#26045;,按各房地产开发项目之间土地面积比例计算分摊。


穗地税函[2008]342号 

发文日期:2008-10-20

广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知

五、关于“普通住宅”与“非普通住宅”的认定和执行问题

根据《关于贯彻<财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知>的补充意见》(穗地税发[2006]167号)第一条规定,住宅小区建筑容积?#35797;?.0以上、单套住房内建筑面积120平方米或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交?#20934;?#26684;的1.44倍以下的为普通标准住宅。

六、关于扣除项目分摊计算问题

(一)房地产开发企业分期开发项目清算时,只就实际支付的款项且可提供合法?#34892;?#20973;证部分分摊扣除。其分摊方法一般掌握为在不同期项目之间按占地面积计算分摊,在同一期项目内按建筑面积计算分摊。公?#25165;?#22871;成本费用未发生的,不得预提公?#25165;?#22871;的成本费用,待实际发生时,在发生当期清算时计算扣除。

(二)房地产开发企业开发不同的项目所共同拥有的公?#25165;涮咨?#26045;,先按不同项目占地面积计算分摊,再按清算项目内建筑面积计算分摊。


穗地税函[2008]342号

发文日期:2008-10-20

广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知

六、关于扣除项目分摊计算问题

(一)房地产开发企业分期开发项目清算时,只就实际支付的款项且可提供合法?#34892;?#20973;证部分分摊扣除。其分摊方法一般掌握为在不同期项目之间按占地面积计算分摊,在同一期项目内按建筑面积计算分摊。公?#25165;?#22871;成本费用未发生的,不得预提公?#25165;?#22871;的成本费用,待实际发生时,在发生当期清算时计算扣除。

(二)房地产开发企业开发不同的项目所共同拥有的公?#25165;涮咨?#26045;,先按不同项目占地面积计算分摊,再按清算项目内建筑面积计算分摊。


穗地税发[2006]167号 

发文日期:2006-08-09

贯彻《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的补充意见

二、关于清算问题

对已竣工验收的房地产项目,凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,税务机关可以要求纳税?#31246;?#29031;转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则,对已转让的房地产进行土地增值税的清算。上述“整个项目可售建筑面积”为房管部门核发的《商品房预售许可证?#20998;?#39044;售房产建筑面积,分期领预售证出售的,为各期预售面积的总和。

【提示】

本条款对项目可售建筑面积进行补充。


十二、内蒙古的规定


内地税字[2007]87号 

发文时间:2007-3-22

内蒙古自治区地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算检查工作的通知

(5) 属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积?#32423;?#20010;项目可售发总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。


十三、宁夏的规定


宁地税发[2007]46号 

发文时间:2007-3-5

宁夏回族自治区地方税务局关于印发《宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知

(九)属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积?#32423;?#20010;项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。


十四、银川的规定


银地税发[2007]214号  

发文日期:2007-06-15

关于上报《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》的请示

(十)属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积?#32423;?#20010;项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

(十一)对支付的土地出让金和前期开发费用以及项目开发成本按除以开发项目的总建筑面积进行分摊扣除;属项?#21487;?#35745;要求等特殊情况,需采用按土地使用权面积或其他合理方法分摊的,需经主管税务机关认定。

(十二)纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按实?#39318;?#35753;土地的面积占可转让土地总面积的比例计算分摊。其中:可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施(道路、绿化等)用地面积后的剩余面积。

(十三)对纳税人建造商住混合楼,即既有营业网点又有住宅的工程项目,其营业网点与住宅收入及成本应分别核算,凡核算中成本不能区分的,对营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除。


十五、海南的规定


琼地税发[2009]187号  

发文日期:2009-12-23

海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知

二、关于同一清算单位的房地产项目中包含不同类型房地产应如何计算土地增值税的问题

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)第十七条的规定,对同一清算单位的房地产项目中同时包含普通住房?#22836;?#26222;通住房的,应该分别计算普通住房?#22836;?#26222;通住房的增值额、增值?#21097;?#24449;收土地增值税。纳税人在申报土地增值税清算时,未分别计算普通住房?#22836;?#26222;通住房增值额、增值?#23454;模?#31246;务机关审核时,应分别计算普通住房?#22836;?#26222;通住房的增值额、增值?#21097;?#24449;收土地增值税。普通住房的增值额未超过扣除项目金额百分之二十的,免征土地增值税。


琼地税函[2007]356号  

发文时间:2007-12-11

海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知

五、普通住宅的征免税问题

纳税人开发的房地产项目,由多栋单体建筑组成,有的单体建筑属普通住宅,有的属其他商品房的,包括商住楼、综合楼等,单体建筑中既有普通住宅,又有其他商品房的,应分别核算土地增值额计算土地增值税。不分别核算增值额的,其建造的普通住宅不得?#35270;謾?#24314;造普通住宅出售,增值额未超过扣除项目金额百分之二十免征土地增值税”的规定。

纳税人?#20113;?#36890;住宅和其他商品房未分别进行财务核算的,可根据平均成本分摊法分别核算普通住宅和其他商品房的土地增值额,即根据平均每平方米建筑面积的扣除项目金额乘以相应的房产建筑面积,分别确定普通住宅和其他商品房的扣除项目金额分别计算土地增值税。


十六、大连的规定


大地税函[2008]188号 

发文日期:2008-10-27

辽宁省大连市地方税务局关于进一步?#24551;?#22303;地增值税清算工作的通知

对同一项目中,既有普通标准住宅,又有非普通标准住宅的,应当按建筑面积分摊扣除项目,分别核算增值额。


大地税函〔2006〕76号 

成文日期:2006-09-08

大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知

对纳税人成片受让、购置土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额原则上按开发土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,若?#21019;税?#27861;难以计算或明显不合理的,经税务机关确认后,?#37096;?#25353;建筑面积计算分摊。


十七、湖北的规定


鄂地税发[2008]207号  

发文日期:2008-09-12

湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知

八、关于单栋建筑物中住宅与商业用房的建筑成本扣除问题

单栋建筑物既有住宅又有商业用房的,商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。

商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高

第十八条清算的房地产开发项目,其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊,并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼,可结合实?#26159;?#20917;,采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。

... ...

第十七条对公?#25165;涮咨?#26045;费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的,但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出,如居委会(或社区)和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、?#23454;?#36890;讯、公共厕所等公共设施,由于各项开发项目配?#21672;?#26045;情况不同,必须?#28909;?#23450;?#24066;?#25187;除的配?#21672;?#26045;面积后再计算分摊。对公共设施的扣除,在进行土地增值税清算时,按以下原则处理:……

(五)对于成片开发分期清算项目的公?#25165;涮咨?#26045;费用,在先期清算时,应按实际发生的费?#23186;?#34892;分摊;对后期清算时实际支付的公?#25165;涮咨?#26045;费用分摊比例大于前期的金额时,?#24066;?#22312;整体项目全部清算时,按整体项目重新进行调整分摊。


十八、江西的规定


赣地税发[2008]76号  

发文时间:2008-6-3

江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知

二、关于纳税人建造既有住宅又有?#20146;?#23429;的综合楼(或连体楼)的资金费用的分摊问题

对纳税人建造既有住宅又有?#20146;?#23429;的综合楼(或连体楼),其发生的资金费用按照下列原则分摊:

(一)纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费,分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。

(二)纳税人发生的其它费用,按单位建筑面积分摊。


赣地税发[2008]76号  

发文时间:2008-6-3

江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知

二、关于纳税人建造既有住宅又有?#20146;?#23429;的综合楼(或连体楼)的资金费用的分摊问题

对纳税人建造既有住宅又有?#20146;?#23429;的综合楼(或连体楼),其发生的资金费用按照下列原则分摊:

(一)纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费,分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。

纳税人发生的其它费用,按单位建筑面积分摊。


十九、福建的规定


闽地税发[2005]195号  

发文时间:2006-10-20

福建省地方税务局关于印发《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法[试行]》的通知

第十七条 对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发转让的,应分别核算增值额,不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例,分别计算扣除项目金额和增值额;对纳税人既建造普通标准住宅又建造非普通标准住宅转让的,也应分别核算增值额,不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能?#35270;謾?#20013;华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。


闽地税发[2008]64号 

发文时间:2008-4-7

福建省地方税务局关于进一步?#24551;课?#30465;房地产开发企业土地增值税管理的通知

(二)土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的,其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊,?#37096;?#25353;税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确。


二十、广西的规定


桂地税发[2008]44号  

发文时间:2008-3-27

广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知

三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的,应如何计算其增值额的问题

(一)开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的,应分别核算其增值额。

(二)上述项目在计算时,如其成本费用混合核算的,应以不同类型的用房,分别按建筑面积进行分摊。


桂地税发[2008]96号  

发文时间:2008-6-3

广西壮族自治区地方税务局关于土地增值税清算工作若干问题的通知

五、关于清算项目划分类别及成本分摊计算问题

(一)项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的,应按照国家税务总局的规定,统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别,分别核算其增值额。

(二)在计算上述混合核算的项目时,?#20113;?#25104;本费用,应以普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别,分别按建筑面积进行比例分摊。


二十一、?#19981;?#30340;规定


皖地税函[2007]311号  

发文时间:2007-6-14

?#19981;?#30465;地方税务局关于土地增值税有关问题的通知

1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅?#22836;?#26222;通住宅,应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的要求,分别核算增值额。

在分别核算增值额时,可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定扣除金额。

前款中,其他合理的方法是指:按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。

2、纳税人开发项目中同时包含普通住宅?#22836;?#26222;通住宅,不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,依照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]第048号)规定,其建造的普通标准住宅不能?#35270;?#26465;例第八条(一)项的免税规定,此时,应以整个开发项目(包含普通住宅?#22836;?#26222;通住宅)为基准,计算征收土地增值税。

3、纳税人开发项目中同时包含普通住宅?#22836;?#26222;通住宅,应在清算申请中明确,是否分别核算增值额,主管税务机关应区分不同情况相应处理。


二十二、黑龙江的规定


黑地税发[2005]94号  

发文时间:2005-12-31

黑龙江省地方税务局关于?#24551;?#22303;地增值税预征工作的通知

(二)对纳税人转让房地产进行项目结(清)算时,对已取得收入的部分,按已转让房地产面积占房地产开发总面积的比例分摊后扣除开发成本、施工成本及相关费用,计算出增值额,确定税?#21097;?#32467;缴土地增值税。

(三)纳税人开发综合商品房,既有普通标准住宅又有其它房地产开发项目的,应按《条例》的规定,计算增值额,确定土地增值税税?#21097;?#20877;按不同的开发项目的销售比例划分增值额后,按规定征收土地增值税。

(四)纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、分块转让的,对?#24066;?#25187;除项目的金额,原则上按已转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例分摊后,计征土地增值税;或按已建筑面积占应建筑面积分摊,计征土地增值税。


二十三、重庆的规定


渝地税发[2006]143号  

发文时间:2006-6-6

重庆市地方税务局转发《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的通知

六、关于土地成本和综合费用分摊的问题

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额按下列情况进行分摊:

(一)在我市范围内开发、转让土地,其土地成本的确定,按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。

(二)对一个小区或一个项目的土地成本费用以及为小区或项目建设发生的综合性费用,则按小区内(或项目)各单项工程或幢号的建筑面积占小区(或项目)建筑面积的比例计算分摊到各单项工程或幢号。

(三)对一栋既有住宅又?#34892;?#23383;间、公寓、车库等建设内容的单体综合楼,其土地成本费用及综合费用分摊则应该按各建设内容的建筑面积占综合楼建筑面积的比例进行分摊。


二十四、辽宁的规定


辽地税函[2012]92号  

发文日期:2012.4.10

辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知

二、关于多个房地产项目共同成本费用的扣除方法问题

属于多个房地产项目共同的土地成本,地方税务机关应按清算项目的占地面积?#32423;?#20010;项目总占地面积的比例,计算确定清算项目的扣除金额。

属于同一项目的土地成本,地方税务机关应按普通住宅可售建筑面积?#22836;?#26222;通住宅(包括?#20146;?#23429;,下同。)可售建筑面积占总可售建筑面积的比例,计算确定扣除金额。

属于多个房地产项目共同的建筑安装成本,地方税务机关应按清算项目可售建筑面积?#32423;?#20010;项目可售总建筑面积的比例,计算确定清算项目的扣除金额。

三、关于清算项目中同时包含普通住宅?#22836;?#26222;通住宅增值额的计算问题

对一个清算项目中同时包含普通住宅?#22836;?#26222;通住宅的,应分别核算增值额;未分别核算增值额或者分别核算增值额不准确的,地方税务机关一律按?#25484;?#36890;住宅?#22836;?#26222;通住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后,分别按?#25484;?#36890;住宅?#22836;?#26222;通住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。


二十五、西安的规定


西地税发[2010]235号

发文日期:2010-11-11

关于明确土地增值税若干政策问题的通知

五、普通住宅的征免税问题

纳税人开发的房地产项目,由多栋单体建筑组成,有的单体建筑属普通住宅,有的属其他商品房的,包括商住楼、综合楼等单体建筑中既有普通住宅,又有其他商品房的,必须分别按照“普通住宅”“非普通住宅”两类核算土地增值额计算土地增值税。

纳税人?#20113;?#36890;住宅和其他商品房未分别进行财务核算的,可根据平均成本分摊法分别核算普通住宅和其他商品房的土地增值额,即根据平均每平方米建筑面积的扣除项目金额乘以相应的房产建筑面积,分别确定普通住宅和其他商品房的扣除项目金额分别计算土地增值税。

十三、同一清算项目不同房地产类型共同的成本、费用分摊问题

对于同一清算项目中不同房地产类型共同的成本包括土地使用权成本,房地产开发成本、费用的分摊计算,暂按照以下原则处理:

1、同一清算项目中不同类型房地产分普通住宅?#22836;?#26222;通住宅分别计算增值额、增值?#21097;?#32564;纳土地增值税;

2、对不同房地产类型共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发费用等,一律按?#25112;?#31569;面积占比进行分摊,分别核算增值额、增值?#21097;?/p>

3、对不同房地产类型所属的土地使用权成本,如能提供确切证明材料(如决算报告、图纸等)且能明确区分的,可单独按其实?#25910;?#22320;计算土地使用权成本。


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最近更新时间:2019年11月20日

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