税务行业解决方案提供者! 全国?#35748;擼?538-5012366
商务合作请致电:18805482369 签到送积分

登录 注册

案件解析房地产企业房产税易引发的税务风险点

2019-08-13分类:房地产企业的项目动态管理与土地增值税清算
346 点击收藏

房产税在财务人员的思想中是一个简单的税种,在日常税务处理中,一些细节容易被忽略,本文从地产公司税务顾问视角出发,通过实际案例讲解房产税易引发的税务风险,?#21592;?#35835;者地产公司的房产税有更清晰的认知。

案例分析:

某房地产企业在A项?#21487;?#24314;设了营销中心(会所),作为多个项目的办公及营销场所,营销中心占地面积为1,200平方米,共发生建造成本为1,050万元,于2018年6月份完工?#24230;?#20351;用。

一、未竣工验收但已使用的房产是否缴纳房产税?

假设?#21512;?#30446;营销中心?#24230;?#20351;用后,未履行申报缴纳房产税的义务。?#30171;?#30097;问访谈了企业税务人员,得知营销中心预计A项目销售完毕后立即拆除,由于项目一直滚动开发,现作为B和C项目的营销场所,待B、C项目销售完毕后就着手拆除。并且该税务人员认为营销中心属于临建房,不需要缴纳房产税。

税务风险:根据税法规定,纳税人自建的房屋,应自建成之次月起征收房产税。营销中心使用后虽打算拆除,但并不属于免征房产税的列举范围,需按规定缴纳房产税。由于企业税务人员整体综合能力不足,认为该营销中心不需要缴纳房产税,智慧源建议如若企业有上述情况,请尽快自查更正,并?#30171;?#19982;税局沟通,避免后续更大的税务损失。

二、土地价款并入房产原值计算了吗?

假设?#21512;?#30446;占地面积为10,000平方米,土地成本为1亿元。企?#30340;?#31246;申报表上申报的房产原值仅为1,050万元,每月缴纳房产税7,350元,?#30171;?#35775;谈了企业税务人员,该税务工作人员认为营销中心的计税原值就是1,050万元,并未意识到房产原值还需分摊土地成本,企业已存在纳税义务风险。

税务风险:对按照房产原值计税的房产,无论会计?#20808;?#20309;核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用?#21462;?#30001;于企业税务人员整体综合能力不足,未能充分遵循在相关财税政策,为此造成房产税补缴税款、罚款和滞?#23665;?#31561;的风险。

为此,假设按占地面积分摊土地成本:

1、分摊的土地成本为10,000×1,200÷10,000=1,200万元。

2、房产税原值=土地成本+建造成本=1,200+1,050=2,250万元。

3、每月应交房产税为2,250×(1-30%)×1.2%÷12=1.575万元。

4、2018年7月份至2019年6月份共少缴房产税为:(1.575-0.735)×12=10.08万元。

5、罚款(暂按50%):10.08×50%=5.04万元

6、滞?#23665;穡?0.08×0.05%×365=1.84万元

7、合计税务风险:10.08+5.04+1.84=16.96万元

三、无租使用房产是否按规定缴纳房产税?

假设:开发商将营销中心出租给A公司,营销中心房产原值为2,250万元,租赁协议上注明了免租金条款,第一年免租、第二年和第三年每年收12万(含增值税),但2018年地产公司在会计上没有申报房产税。?#30171;?#30097;问我们访谈了企业税务人员,企业税务人员?#28909;?#25151;产已经出租,就应依照房产租金收入计算缴纳房产税。

根据相关税法规定,对出租房产,租赁双?#35282;?#35746;的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期限由产权所有人及出租?#31246;?#29031;房产原值。一般在签订租赁合同中,地产公司在承租期内给予租户一定免租期优惠,但免租期内是否应?#23186;?#32435;以及怎样缴纳房产税并未引起重视,从而导致企业后续税务稽查时,产生滞?#23665;穡?#29978;至被处于0.5倍至1倍的罚款。

注意:在招商引资时应注意对租金在整体租期内的合理分配?#22836;?#26696;规划,降低由于免租期带来的涉税风险。企业税务自查是弥补涉税漏洞和降低税务风险的绝好机会。在税收法制化高速发展的今天,依法纳税是根本,企业必须要必须端正对税收的正确认识,重视日常涉税工作的合规性。

文章来源:智慧源

资讯评论 文明上网理性发言,请遵守评论服务协议 0条评论
请输入200个字以下()
All Rights Reserved 2019 by 协同税网备案号:鲁ICP备09006057号-2ICP证:鲁B2-20180217 备案号:鲁公网安备 37090202000110号

备案号:鲁ICP备09006057号-2

ICP证:鲁B2-20180217

泰安协同软件有限公司 版权所有

魔术兔游戏