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地产企业藏在合同里的财税风险,你知道吗?

2019-12-26分类:土地增值税清算
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不动产销售合同中的四大财税风险点

在实务中,地产企业不动产销售合同也多为制式合同,只有制式合同才能在房管局系统备案,即便是这样,地产企业销售不动产合同仍然存在重大财税风险,笔者特予以总结分享给大家。

一、价税未做分离多交印花税

大多数地产企业不动产销售合同金额是按照价税合计数填写的,按照财税2006年162号文件及印花税实施条例的规定,地产企业销售不动产按照产权转移书据征收印花税,但是并没有规定合同金额是含税金额还是不含税金额,对于这个问题实务操作中一直存在争议,直到2016年4月25日国家税务总局在视频会议有关政策口径委?#20889;?#24449;组发言材料中明确,合同中所载金额和增值税分开注明的,按不含增值税的合同金额确定计税依据,未分开注明的,以合同所载金额为计税依据。这个规定是有道理的,原则上是不能税上加税,增值税上在加征印花税,但是税务总局的意思也很明确,你自己分开我就只征不含税部分,你都懒得分开,我又何必分开呢?很多地产企业合同金额未做价税分离,造成企业将增值税也作为印花税纳税基数,多交了印花税。

二、交房时间规划不合理

不动产销售合同中的交房时间会影响三个税种:一是土地使用税,交付之前土地使用税由地产企业缴纳,交付之后由产权所有人缴纳;二是增值税,交房即达到增值税补缴的条件,在此之前,增值税都是按3%预缴,在此之后需要做价税分离,老项目按照2%补缴增值税,新项目按照销项税减去进项税计算和预缴增值税后补缴增值税;三是企业所得税,按照国税函2010年201号文件规定,交房意味完工,房子上的风险和报酬也随之发生转移,应当结转收入、成本。因此,交房时间的约定对纳税时间意义重大,很多企业乱填,不重视这个交房时间,?#28909;?#19968;些企业约定2019年12月31日交房,对土地使用税影响不大,但是需要补交大量增值税和企业所得税,临近年底对企业?#24335;?#21387;力可想而知,另外企业还需要在?#25991;?月31日前完成工程决算、索回全额工程成本发票,基本上很少有企?#30340;?#22815;做到如?#36865;?#32654;。

三、未合理约定面积补退差方式

不动产销售合同中的销售面积大多是预测绘面积,在实测报告出来之后,地产企业需要按照实测报告补差或者退差,这些面积补退差会影响到企业计税收入。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算;面积误差比绝对值超出3%,买受人可以解除合同,也可以按照约定的价格补足3%的价差,超出3%部分的房价款由出卖人承担;实际面积小于合同面积的,面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。这个规定给了双方面积补退差选择的方式:一是双方约定按实际面积补退差;二是按面积误差绝对值是否超3%来执行补退差。两种方式?#27492;?#24046;异不大,在实务中第二种方式明显对开发企业施工?#38469;酢?#27979;量精准度有更高的要求,如果能保证预测面积与实测面积误差在3%以内当然没有问题,一旦做不到,发生大金额的补差或者退差都会影响项目最终的计税收入。

四、违约金支付条件约定不清晰

目前在实务中不动产销售合同出现违约金的情况主要有三个方面:一是逾期交房违约金;二是逾期办理房产证违约金;三是未按合同约定标准交付房屋、基础设施和公?#25165;?#22871;的违约金。无论是哪种违约金,都需要明确违约金支付标准、起始时间和条件,?#28909;?#36829;约金日万分之五。一些地产企业不重视对违约金条件和支付标准的约定,在签订不动产销售合同时没有考虑到政策变化和不可抗力因素,盲?#21487;柚媒?#25151;时间、房产证办理时间和交付标准,最终无法向业主兑现,造成业主维权、诉讼,给企业造成更大的损失。因此,地产企业在不动产销售合同中应当明确由开发企业承担违约金的情况、违?#35745;?#22987;日期、违约金支付标准等,避免承担非由企业自身原因造成的支出。

土地出让合同中的五大财税风险点

在实务中,国有土地出让合同都是制式合同,主要的合同条款已由政府或者国土?#35797;?#37096;门拟定,谈判改动的余地不大,只有与出让宗地有关的信息才是双方谈判的核心要点。笔者从实践出发,总结了土地出让合同签订过程中常见的五大财税风险点分享给大家。

一、合同面积与实?#24335;?#20184;面积不符

土地使用税以实?#25910;?#29992;的土地面积为计税标准,实?#25910;?#29992;土地面积与合同约定面积出?#21046;?#24046;就会影响企业土地使用税的缴纳准确性。在实务中,经常会出现合同约定土地面积与实?#24335;?#20184;面积不一致、合同约定土地面积与土地证面积不一致的情况,造成这种情况的原因很多,?#28909;?#27979;量错误、公共设施占用等,导致承受主体实际可用土地面积减少,实际用地成本负担加重。为了避免此类情况发生,建议企业在实?#24335;?#20184;土地时进行复核、清查,按照实?#24335;?#20184;土地面积确认土地交付资料。

二、忽视土地交付条件重要性

土地交付条件直接影响到土地成本完整性,进而在开发阶段影响到企业增值税、土地增值税和企业所得税。在土地出让合同中一般有两种交付条件,一是净地交付,二是现状交付。如果是净地交付,缴纳的土地出让金就包含了所有的土地成本,企业账面再发生类似拆迁补偿之类的土地成本就是与企业经营无关的成本,不能在账面列支;如果是现状交付,那么需要对现状进行明确,?#28909;?#22303;地是什么性质、地上有无建筑物和构筑物等等,明确现状之后发生的与改变现状有关的支出在标准?#27573;?#20869;都可以在账面土地成本中列支,按规定进行抵扣或者扣除。

三、没有约定土地交付时间

土地交付的时间决定着土地使用税和契税的纳税义务发生时间,按照?#20013;?#22303;地使用税及契税政策规定,土地使用税是在土地交付承受主体次月开始缴纳,如果没有约定土地交付时间,按照合同签订时间次月开始缴纳。契税是取得土地权属转移合同性质凭据当天,具体到实务中就是土地交?#24230;?#35748;表的当天,如果没有约定交付时间,就是签订土地出让合同的当天。在实务中,有些土地出让合同签订时间与实?#24335;?#20184;时间距离太长,如果没有约定土地交付时间,对实?#24335;?#20184;时间进行书面确认,企业就会提前发生纳税义务。

四、土地价款没有?#21046;?#25903;付

在制式土地出让合同中一般会有两种支付方式,一是一次性支付,二是?#21046;?#25903;付。由于土地是卖方市场,对于买方而言大部分企业没有选择的余地,这对企业而言是非常不利的,笔者曾经服务过一个企业的项目,土地价款是一次性全额支付,但是土地由于拆迁不力迟迟不能交付给企业,给企业造成巨大的无法挽回的损失。因此,基于付款进度与风险匹配的考量,对于在签订合同时土地现状?#23545;?#27809;有达到交付条件的土地出让合同,应当启用?#21046;?#20184;款条款,分散财务风险。

五、违约金与滞纳金混用

土地出让合同签订双方分别是政府土地部门和企业,双方是平等的合同主体,一方不能按合同约定内容履约,发生的是违约金。由于合同一方主体是政府土地部门,一些不规范的做法将合同中的违约金描述为滞纳金,滞纳金是一?#20013;?#25919;处罚,带有强烈的行政管理色彩,而违约金是平等的主体之间的违约补偿。在税法上,违约金属于价外费用,构成土地成本的一部分,而滞纳金属于行政处罚,不能计入土地成本,在企业所得税前不得扣除。

工程施工合同中的八个财税风险点

  工程施工合同是开展工程施工业务的文书依据,其中对于双方权责利的规定是保障双方利益的法律武器,其重要性不言而喻,尤其是工程总包合同,有的多达上百页,作为财税人员很少有人将合同从?#25151;?#21040;尾的,为了让大家能够清晰审核工程施工合同,笔者从实践出发,站在财税视角总结出八个财税风险点,分享给大家。

      一、 合同主体审查不严

作为财税人员审查施工合同主体主要关注四个方面:一是关注合同主体的纳税人身份,即一般纳税人还是小规模纳税人;二是关注合同主体的主营业务,即以施工为主、生产为主还是销售为主;三是关注合同主体的?#25163;剩?#20160;么样的?#25163;?#20915;定干什么类型的业务、干多大规模的业务;四是关注合同主体是否为挂靠,如果为挂靠企业应当进一步明确挂靠程度,包括文件用章、?#24335;?#36134;户、发票开具、工程决算等是否存在障碍。合同主体身份及主营业务决定发票类型,?#25163;?#20915;定后期工程验收及决算,挂靠影响双方的合作模式及后期债权债务风险。

二、 开工日期约定不清

 开工日期审查主要关注两个方面:一是新老项目判定。按照国家税务总局2016年18号公告规定,建筑工程承包合同注明的开工日期是房地产项目判断新老项目的标准之一,而新老项目的判定直接影响到计税模式和适用税率;二是延期违约金计算。开工日期和项目工期是对施工进度的硬性约束,如存在延期施工,开工日期加项目工期就是违约金计算起始日期。

 三、施工内容含糊其辞

 施工内容决定发包方的成本构成及双方未来工程决算的总金额,审查主要关注:一是施工内容与成本构成的对应关系,施工内容中有的项目未来才会发生成本,施工内容中没有的内容,不应该发生成本;二是施工内容是否超出?#25163;?#35201;求,?#28909;?#19968;些施工合同约定了消防工程,而消防工程属于专业分包,要求具备单独的消防?#25163;剩?#19977;是审查施工内容中是否存在模糊描述,?#28909;?#35828;主体?#27573;?#20869;工程承包等,这个等字涵盖内容太多,在标准的施工合同中必须明确。

 四、计价方式表述不全

 目前在施工合同中比较常见的计价方式有两种:一是根据施工图纸按照某年省?#23545;?#20215;部门公布的定额计算工程预算,最终通过验收实?#20351;?#31243;量和调整材料、人工价差等,将预算工程金额调整为据实计算工程金额;二是固定报价,即完成某个工程作业约定固定的金额或者固定的比例。计价方式的约定直接影响到最终决算程序和金额,对双方利润都至关重要,因此,无论是哪种计价方式?#21152;?#35813;在合同中明确。

 五、付款进?#20173;对?#33853;后工程进度

 在施工合同中,常见的付款方式也有两种:一是垫?#20351;?#31243;,?#28909;?#30001;乙方垫?#23454;?#26576;个形象进度节点再支付工程款;二是按工程进度结算工程款。无论是哪种付款方式,?#21152;?#35813;秉着工程进度与付款进度大致相当的原则,双方在合同中不仅要约定付款方式,还要约定结算方式、结算频次、结算流程以及延迟付款应承担的责任,避免企业付款进?#20173;对?#33853;后于工程进度,给企业造成损失。

 六、发票条款约定不详

 在施工合同中审查发票条款应该关注以?#24405;?#28857;:一是关注开票内容,开票内容应该与实际业务相符;二是关注开票税率,明确因政策变化导致税率变化如何开票的情形;三是关注发票种类,是增值税普通发票还是增值税专用发票;四是关注发票的备注栏,按照税收政策规定填开发票备注栏;五是关注发票?#24179;?#30340;时间?#22303;?#31243;。发票条款决定后期追溯发票的种类和税率,对企业增值税、土地增值税和企业所得税都有影响。

七、未考虑材料设备供应方式与计税模式联系

 材料和设备供应方式目前主流模式有三种:一是大包模式,即包工包料,施工方按照决算总金额向发包方开具发票;一是甲供材模式,即材料由甲方供应,按照?#20013;?#31246;收政策规定施工方可以按照简易计税税率开具发票;三是部分甲供模式,发包方与承包方需要在材?#21916;?#36141;?#27573;?#19978;进行博?#27169;?#21457;包方应该避免采购钢材、混凝土、砌体材料、预制构件四类物资,一旦涉及上述四类物资采购,无论是全部采购还是部分采购,不受比例限制,承包方直接可以按照财税2017年58号文件规定认定为简易计税按照3%开具增值税发票。

八、兼营业务未分开签订合同或分开表述

在施工合同中应当关注兼营业务情形,?#28909;鏓PC合同,一定要将设计、采购和工程施工内容和金额分开,三项业务的税率分别为6%、13%和9%,如果没有分开就需要从高计征。

文章来源:德居正财税咨询

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